不動産売買の目的物件に「瑕疵（欠陥）」がある場合、これまでは「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」によって対応してきました。
しかし、2020年4月以降は改正民法が適用され、「瑕疵担保責任」が廃止となり、「契約不適合責任」によって解決されるようになったのです。
名称が変わっただけでなく、買主が売主に請求できる内容や期間も変更されたので、2回目のマイホーム購入の方や業界に従事する方にもぜひ知っていただきたい内容となっています。
改正民法によって導入された「契約不適合責任」とは何かを解説していきますね。
目次
1．契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、売買の目的物が契約内容に合致していないときに買主が売主に追求できる責任です。売買において引き渡されたものが、事前に買主と売主との交渉で決まったものと「異なる場合」に売主に契約不適合責任が発生します。契約内容に合致しているかどうかについては、契約書や重要事項説明書の記載内容、契約の目的や契約交渉の経緯などの状況を総合的に考慮して判断されます。
分かりやすくいうと「聞いていた物と違うものを引き渡されたとき」に契約不適合責任を追及できると考えましょう。
契約不適合責任が発生するケース
たとえば以下のようなケースにおいて、買主に契約不適合責任が発生します。
- 建物に雨漏りがあった
- シロアリが巣くっている
- 建物が傾いている
- 耐震偽装、違法建築
- 地中に産業廃棄物が埋まっている、土壌汚染されている
- 予定していた面積に足りない
- 実は過去に自殺者が出ていた、放火や殺人事件が起こっていたのに教えてもらえなかった（心理的瑕疵物件とも呼ばれます）
まずは「今後の不動産取引では売主に契約不適合責任を追求できる」という基本を押さえておきましょう。
2．契約不適合責任で追及できる内容
物件に欠陥があって、買主が売り主に契約不適合責任を主張したい場合、以下の4種類の責任追及方法が可能です。
2-1．追完請求
目的物の修補や補完を求めることです。具体的には「修理」「不足物の引き渡し」「代替物の引き渡し」の3種類の請求が可能です。契約不適合責任のもっとも基本的な責任追及方法となっていて、法律では「目的物に問題があれば、まずは修補請求を行うべき」と規定されています。
シロアリが巣くっている場合や雨漏り、建築偽装などがあったら建物の「修理」を、修理が不可能な場合や土地の面積不足などの場合には「不足分、代替物の引き渡し」を求めるケースが多いでしょう。
ただし、民法は「売主が追完請求を受けたとき、追完の方法は売主が選択できる」と定められています。修繕を求めても必ずしも売主が修補対応するとは限らないということです。
追完方法を一定にするには、売買契約書の「特約」で追完方法を特定しておく必要があるということですので、問題が起こる前にしっかりトラブルを想定した内容の契約書に仕上げておくのが大事ということです。
2-2．代金減額請求
修補請求をしても売主側が対処しない場合には「代金減額請求」が可能です。欠陥や数量不足などの問題がある分、代金を減額させる請求です。既に代金を支払っている場合、払いすぎた分は返還してもらいます。
代金減額請求は基本的に「買主が修補請求しても売主が対応しない場合」に初めて可能となります。
2-3．解除
目的物が契約の内容に合っていないなら、契約の解除も可能です。基本的には解除に先立って期間を定めて契約目的に適したものを引き渡すよう催告する必要がありますが、相手が対応しないことを明らかに明示している場合などには催告なしに解除できます。
2-4．損害賠償
売主に故意や過失があれば、損害賠償請求もできます。
従来の瑕疵担保責任では「解除」または「損害賠償請求」しかできませんでしたが、契約不適合責任では「追完請求」や「代金減額請求」もできるようになっています。以前よりも買主側の選択肢が広がったともいえるでしょう。
3．契約不適合責任の具体例
3-1．雨漏り、シロアリが巣くっていた、建物の構造部分に問題があった
こういったケースでは、買主は売主に対し修繕対応や代金減額請求、解除や損害賠償請求が可能です。
3-2．土地売買で地中に埋設物が埋まっていた、土壌汚染されていた
埋設物除去や土壌の洗浄などを請求できますし、それが無理なら代金減額、解除や損害賠償請求が可能です。
どちらのケースにおいても、損害賠償請求の際には登記費用や調査費用、測量費用、契約が有効だったなら得られたはずの転売利益などの請求も可能になります。
4．契約不適合責任の期間制限
契約不適合責任には以下の期間制限が適用されます。
4-1．1年以内の通知
まずは契約不適合を発見してから「1年以内」に「契約不適合責任を追求する」という通知をしなければなりません。建物や土地の欠陥を発見しても1年間何も言わなければ、修補や代金減額、解除などの主張をできなくなってしまいます。
ただし通知さえすれば権利が維持されるので、1年以内に権利を「実現する」必要はありません。たとえば契約不適合責任で「代金減額請求」をする場合、1年以内に「払いすぎた代金を返してください」と通知すれば、1年以内に実際に返してもらえなくてもかまいません。
1年以内に確実に通知をした証拠を残すため、「内容証明郵便」を使って契約不適合責任追及を行う旨の通知書を送りましょう。
4-2．5年以内の権利実現
相手に金銭支払いなどの対応を要求する場合、通常の「債権の消滅時効」が適用されます。「請求できることを知ってから5年以内」に権利を実現しなければなりません。
たとえば損害賠償請求を行うときには、不具合を知ってから5年以内に賠償金の支払いを受ける必要があります。ただ5年以内に相手が支払わない場合には、裁判を起こせば時効を止められます。また内容証明郵便を使って請求をすれば6か月間時効を延長できるので、その間に裁判を起こせば権利を守れるということです。
5．契約不適合責任と瑕疵担保責任との違い
以下で契約不適合責任と瑕疵担保責任で何がどのように変わったのかみてみましょう。
5-1．追及できる内容
瑕疵担保責任で買主が売主へ追及できたのは「解除」または「損害賠償」のどちらかでした。
契約不適合責任では「修補請求」や「代金減額請求」も可能です。
5-2．解除できる要件
瑕疵担保責任の場合、契約を解除できるのは「瑕疵（欠陥）によって目的を達成できない場合」に限られていました。
契約不適合責任では、契約目的を達成できても「目的物が契約内容に合っていない」なら解除が可能です。解除しやすくなり、買主側の保護が厚くなっています。
5-3．契約後に発生した欠陥についても対象になる
瑕疵担保責任で対象になった瑕疵は「契約時までに存在していた」必要がありました。つまり契約後に欠陥が発生した場合、買主は瑕疵担保責任を追及できなかったのです。
契約不適合責任の場合には「契約後に発生した欠陥や不具合」についても対象になるのが大きな違いですね。
5-4．買主の善意無過失が不要
瑕疵担保責任が発生するには「買主の善意無過失」が必要でした。つまり買主が「欠陥を知りながら購入した場合、買主は売主へ瑕疵担保責任を追及できなかった」のです。
契約不適合責任は「目的物が契約内容に合っていない場合」に発生する責任なので、買主の善意無過失は不要となります。もっというと、買主が欠陥に不注意で気づいていなくても売主の責任を追及できる可能性があるということです。
5-5．損害賠償できる要件
瑕疵担保責任では、売主に故意や過失がなくても損害賠償請求が可能でした。
一方契約不適合責任で損害賠償請求するには「売主の故意過失」が必要です。契約不適合責任の場合、次に説明するように損害賠償の範囲が拡大されているので、その分請求できる要件が限定されているのです。
5-6．損害賠償の範囲
瑕疵担保責任と契約不適合責任では、損害賠償の範囲が異なります。
瑕疵担保責任では「信頼利益」の損害までしか認められませんでした。信頼利益の損害とは「契約が有効であると信じたことによる損害」です。たとえば現地を見るためにかかった交通費や登記費用などが信頼利益に入ります。
一方契約不適合責任では「履行利益」の損害まで賠償請求できます。
5-7．期間
契約不適合責任と瑕疵担保責任は「期間」も異なります。
瑕疵担保責任の場合「瑕疵（欠陥）を知ってから1年以内に権利を実現」しなければなりませんでした。
契約不適合責任の場合、契約不適合に気づいてから1年以内に「通知」さえすれば権利が保全され、実際の権利実現は5年以内で良いことになっています。この点でも買主の保護が強まったといえるでしょう。
6．不動産売買契約における注意点
契約不適合責任については以下のような注意点があります。
6-1．改正民法の契約不適合責任は任意規定
改正民法においては原則的に契約不適合責任が適用されますが、これらは「任意規定」です。
任意規定とは「当事者同士の合意によって変更が可能な規定」です。すなわち売主と買主が合意すれば、民法の定める原則とは異なる特約をつけられるのです。
不動産売買契約書に署名押印する際、特に以下のような内容に注目しましょう。
6-2．契約不適合責任追及の方法
民法の原則では、買主は「まずは追完請求を行い、それが不可能な場合に代金減額請求を行う」とされています。ただしこの順序についても特約で変更できます。たとえば「追完請求を行わずいきなり代金減額請求ができる」としてもかまいません。そういった希望があるなら、事前に不動産会社へ伝えましょう。
6-3．追完の方法選択について
民法では、買主から追完請求があったとき売主が「追完の方法を選択できる」と定められています。「売主側に指定されては困る、不具合があるなら必ず修理対応してもらいたい」などの希望があれば、特約で「買主の指定した方法で追完を行う」と定めておきましょう。
6-4．代金減額の計算方法
契約不適合責任では、買主は売主へ代金減額請求が可能です。ただ具体的にどのように代金を計算するかが明らかになっていないとトラブルになるリスクが高まるでしょう。
代金減額の計算方法についてはできるだけ明確になっていると安心です。気になるときには不動産会社へ相談してみてください。中古マンションなど個人が売主の場合「代金減額請求はできない」と定めるケースも多いです。
6-5．期間
契約不適合責任の期間は特約で変更できるので「半年以内に通知が必要」「半年で時効消滅する」などとしてもかまいません。売主、買主ともに個人の方の場合、実務の世界では「３ヶ月以内」とするケースが多いです。
6-6．免責
売主の契約不適合責任は、特約によって免責できます。売主が不動産会社の場合には宅建業法や消費者契約法が適用されるので免責できませんが、個人の場合には「完全に責任を負わない」と定めることも可能です。
免責特約がついていると買主に不利になるので、契約書にサインする前にしっかり確認しましょう。
弊社でも古い物件の売買や相続で物件の使用状況等がわからない個人の売主の場合、リスクを避けるために「契約不適合免責」を特約に入れさせてもらうことも多くあります。
6-7．売主が不動産会社の場合の契約不適合責任
売主が不動産会社の場合、宅建業法による規制を受けるため契約不適合責任の期間を「2年以下」にはできません。また免責も認められません。これらに違反する特約は無効となります。
また、新築住宅の場合、さらに住宅の品質確保の促進等に関する法律「品確法」で消費者は守られています。
品確法によると、住宅の構造耐力上主要な部分（基礎、土台、柱、斜め材など）、雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁、開口部の戸など）について、引渡しから10年間、瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。
まとめ
不動産を売買するときには契約不適合責任が適用となります。
買主側も売主側も正確に民法の規定内容を理解し、不利益を受けないように対応していきましょう。
また、売主が「契約不適合責任を負わない」とする際は、買主にとって価格面でメリットがあるのか、また、免責される内容等をしっかり把握した上で取引していただきたいと思います。