夫婦で住宅ローンを組むときの必須知識

夫婦で住宅ローンを組むときには、収入を合算するために「連帯保証」「連帯債務」を利用するケースがよくあります。「ペアローン」にすることもあるでしょう。

近年のように不動産価格の上昇傾向が続いていると夫婦の収入を合算して借入するケースも増えています。

連帯保証と連帯債務、ペアローンは何が違うのでしょうか？

実はこれら3つは法律上の取り扱いが大きく異なり、正しく理解していないと将来ローンを払えなくなったときなどに不利益を受けてしまうリスクが潜んでいます。

今回は連帯保証、連帯債務、ペアローンの違いやそれぞれのメリット・デメリット、自分にあった方法の選び方をわかりやすくご説明していきますね。

連帯保証、連帯債務、ペアローンの違い一覧表

まずは簡単に連帯保証、連帯債務、ペアローンの違いを一覧にまとめてみました。

	連帯保証	連帯債務	ペアローン
契約の本数	1本	1本	2本
主債務者の数	1人	2人	2人
印紙代や事務手数料等の諸費用	1つ分	1つ分	2つ分
住宅ローン控除	1人	2人	2人
団体信用生命保険	1人	2人に割合的にかかる	2人
収入の合算	可能	可能	可能
支払えなくなったときのリスク	相手が支払えないときに支払い請求が来る	相手が支払えないときに支払い請求が来る	個人再生の場合、夫婦が共同して申請しなければならない
利用できる金融機関	多い	少ない	多い

連帯保証とは

連帯保証とは、主債務者を定めてもう一人が主債務者の債務を全面的に支払保証する契約です。

夫婦で連帯保証契約を利用するときには、夫勝間のどちらかを「主債務者」とします。主債務者とは「借金した本人」です。その主債務者を連帯保証人が全面的に保証し、万が一の場合に支払う責任を負います。

連帯保証の場合、「借金するのは1人」であるところが他の2つと根本的に違います。連帯保証人とは「主債務者が支払えないときに代わりに支払う人」であり「自ら借金する人」ではありません。ただし主債務者と同じだけの義務を追うので、主債務者が払えないときには全面的に自分の財産をもって払わねばなりません。

連帯債務とは

連帯債務とは、複数の人がローンの名義人となる契約です。連帯保証と違い夫婦の両方が債務者となり、どちらかが保証するわけではありません。

契約の本数は1本です。「1本の住宅ローン契約で債務者を2人」に設定するイメージです。この点が他の2つの契約との違いです。

また連帯債務の場合には、夫婦の「負担割合」を定めます。たとえば3,000万円のローンを借りるときには夫の負担割合を2,000万、妻の負担割合を1,000万などに設定します。具体的な割合は夫婦の収入などの状況に応じて決定します。

ペアローンとは

ペアローンは、夫婦がそれぞれ金融機関と住宅ローン契約を締結する方法です。

連帯保証や連帯債務とは異なり、ペアローンの場合には「住宅ローン契約が2本」となります。

たとえば3,000万円分のローンを借りたいとき、夫が2,000万円を借りて妻が1,000万円借りたり、それぞれ1,500万円ずつ借りたりします。

「契約の本数が2本」になる点が、他の2種類の契約との根本的な違いです。

連帯保証、連帯債務、ペアローンの共通点

連帯保証でも連帯債務でもペアローンでも「夫婦の収入合算」は可能です。

旦那さんお一人の収入で家の購入代金に足りない場合、上記のいずれの方法を利用しても構いません。ただし諸費用や団体信用生命保険、住宅ローン控除などの適用の場面で大きく取り扱いが異なるので、状況に適した方法を選んでくださいね。

連帯保証、連帯債務、ペアローンの違い

連帯保証、連帯債務、ペアローンの違いを個別項目で比較していきます。

契約の本数

連帯保証と連帯債務では住宅ローン契約が1本ですが、ペアローンの場合には2本となります。

主債務者の数

連帯債務とペアローンの場合、夫婦の両方が「債務者（借りた本人）」となりますが、連帯保証の場合には1人だけが主債務者で、他方は「連帯保証人」です。つまり1人が借りて他方が担保になるイメージです。

諸費用が増える？

連帯保証、連帯債務の場合、契約の本数が1本なので印紙代や保証料等の事務手数料は1人分です。ペアローンの場合、契約が2本になるので印紙代も事務手数料も2人分発生します。

また、登記するのも２人分になると登記費用及び司法書士へ支払う報酬額も増えることになります。

住宅ローン控除

連帯保証の場合、主債務者1人しか住宅ローン控除を適用できません。

連帯債務の場合、負債の「割合」に応じて住宅ローン控除を適用するので、夫婦2人とも住宅ローン控除を利用できます。

ペアローンの場合もそれぞれが借りた金額に応じて2人に住宅ローン控除を適用するので、夫婦2人とも住宅ローン控除を利用できます。

団体信用生命保険

連帯保証の場合、団体信用生命保険に入れるのは主債務者のみです。連帯保証人が死亡しても何の保証もありません。

ペアローンの場合には、それぞれが団体信用生命保険に入ります。

連帯債務の場合、金融機関によって取り扱いが異なります。住宅金融支援機構のフラット35の場合には夫婦の負担割合に応じて2人が割合的に団体信用生命保険に入りますが、他の金融機関では「1人しか入れない」など決まりがある場合があります。

支払えなくなったときのリスク

住宅ローンを支払えなくなったときのリスクもそれぞれ異なります。

連帯保証や連帯債務の場合、相手の分も支払わなければならない

連帯保証や連帯債務の場合、1つの契約で2人が同じだけの支払い義務を負うので、相手と「一蓮托生」です。主債務者が支払えないときには連帯保証人が全額支払わねばなりませんし、連帯債務で一方が払えないときには他方が全額支払わねばなりません。

このことは、特に離婚後に問題になります。離婚した相手がローンを支払わなくなると自分の残債の一括請求が来る可能性があります。

ペアローンの場合は物件が競売にかかるだけで済む

一方ペアローンの場合、相手が支払えなくても自分に支払い請求が来ることはありません。ただし物件が担保に入っているので、家は競売にかかって失われる可能性があります。

ペアローンの場合、個人再生の「住宅ローン特則」を使いにくくなる

またペアローンの場合、負債を支払えなくなって「個人再生」するときは注意が必要です。個人再生の「住宅ローン特則」を利用すれば家を失わずに借金を整理できますが、ペアローンの場合には「夫婦が共同して個人再生を申請する」必要があるからです。

住宅ローン特則には、「他の抵当権が設定されている場合には利用できない」というルールがありますが、ペアローンの場合には夫婦双方の抵当権が設定されます。

「他の抵当権が設定されていると利用できない」という条件をクリアするためには、抵当権を設定されている相方にも共同して個人再生してもらう必要があります。

これは連帯保証や連帯債務にはないデメリットといえます。

利用できる金融機関

連帯保証や連帯債務、ペアローンなど、金融機関によっては取り扱いが異なります。それぞれの性質をしっかり理解したうえで家探しと同時進行で住宅ローンの選定についても進めていくようにしましょう。

一度借入してしまうとなかなか条件等の変更が難しいのがローンというもの。

あとで後悔しないためにもじっくり比較検討しながら借入するようにしましょう。

連帯保証のメリットとデメリット

メリット

事務手数料や印紙代等の諸費用が1本分ですむので、節約できる

デメリット

住宅ローン控除を受けられるのは1人だけ
団体信用生命保険に入れるのは1人だけ
主債務者が払えなくなったら連帯保証人が全額負担しなければならない

連帯債務のメリットとデメリット

メリット

事務手数料や印紙代等の諸費用が1本分ですむので、節約できる
住宅ローン控除は2人とも受けられる
フラット35や限られた金融機関の場合、団体信用生命保険も2人が加入できる

デメリット

取り扱っている金融機関が限られる
相手が支払えなくなったら他方が全額を負担しなければならない
フラット35以外の場合、団体信用生命保険に入れるのは1人だけのことが多い
デュエット（ペア連生団信）がある金融機関もあります

ペアローンのメリットとデメリット

メリット

住宅ローン控除を2人分適用できる
団体信用生命保険に2人が加入できる

デメリット

事務手数料や印紙代が2人分かかる
一方が支払えなくなって個人再生をするとき、他方も一緒に申し立てをしなければならない
相手が支払えなくなったら家が競売にかかって失われる

連帯保証、連帯債務、ペアローンを利用するリスク

連帯保証や連帯債務、ペアローンを利用するときには、以下のリスクに注意が必要です。

離婚リスク

連帯債務、連帯保証、ペアローンのどの方法でも、離婚したときのリスクが高くなります。
特に「連帯保証」と「連帯債務」のリスクが重大です。

不動産という物質的に１つのものを”共有で所有している”ため、分けることができないからこそ、関係性が変わった際にもめる要因の１つとなり得るからです。

連帯保証の場合、離婚後に主債務者が支払いをしなくなったら連帯保証人が全額払わないといけません。

連帯債務の場合もどちらかが払わないと他方にすべての負担が及ぶので、やはりリスクが発生します。

現実問題、離婚するからといって金融機関は連帯保証人の解除や連帯債務の解消に同意してくれません。別の連帯保証人を入れたり、借り換えをしたりして対応しなければなりませんが、必ずしも解除や借り換えに成功するとは限らないので要注意です。

近年のように不動産価格の上昇傾向が続いていると家を売却して残債を返済し、残ったお金は持分で分けることができるので、必ずしもデメリットばかりではありません。

共有リスク

連帯債務やペアローンを利用すると、不動産は夫婦の共有になります。離婚しなければ通常は問題ありませんが、離婚後も共有のままになるとトラブルの原因になってしまいます。共有物件については、2人が共同でないと活用や処分ができないからです。

将来ローンを完済したときなどのタイミングで夫婦が話し合い、共有状態の解消方法を決める必要があるでしょう。

家が失われるリスク

ペアローンの場合でも、離婚すると家が失われるリスクがあります。

たとえば夫婦でペアローンを利用して、離婚後に妻さんが家に居住したとします。この場合、元夫が自分の分の住宅ローンを払わなくなったら、金融機関は家全体を競売にかけてしまいます。妻さんが自分の分をきちんと払っていても家が売られて、追い出されてしまう可能性があるのです。

マンション投資などでローンを借りたいときのリスク

連帯保証、連帯債務、ペアローンを利用すると、夫婦はともに「借り入れのある状態」となります。高額な借り入れをすると、別のローンには通りにくくなるデメリットがあります。

たとえば将来妻がマンション投資をしたいので不動産投資用のローンを利用したいと考えたとき、奥さんがすでに連帯保証人や連帯債務者となっていたりペアローンを利用したりしていたら、新たなローン審査には通りにくくなるでしょう。

退職リスク

将来、奥さんが仕事をやめたり転職・休職などによって収入が減少したりしたときにも注意が必要です。特に問題になるのが連帯債務やペアローンのパターンです。

これらの場合、奥さんが働くことを前提に住宅ローン控除を奥さんにも適用するように設定しますが、奥さんが仕事を辞めるとその分の住宅ローン控除を使えなくなります。

また夫婦の収入合算で高額なローンを利用した場合に奥さんが仕事を辞めると、減収となってローン返済が苦しくなる可能性があります。このように連帯保証、連帯債務、ペアローンによる収入合算にはリスクがあることを知っておいていただきたいです。

最後に

怖がらせるようなことをたくさん言ってしまいましたが、リスクを分かったうえで住宅ローンを組む前に夫婦間で話し合いができると結果が違ってくると思います。

住宅ローンで夫婦の収入を合算するときには、将来の「退職」「離婚」「別物件へ投資する可能性」など状況の変化も見据えた上で、リスクの発生しにくい方法を選択するようにしていただきたいと思います。