婚姻中に自宅を購入するときには夫婦の「共有名義」にしているケースが少なくありません。
かくいう私も夫とのペアローンで都内中古マンションを購入しました。
結婚生活がうまくいっているときには問題がなくても、離婚すると共有不動産が大きなトラブル要因になってしまうのです。
- 共有名義の自宅はどうやって財産分与すれば良いの？
- 共有名義の自宅がオーバーローンになっていたらどうしたらいい？
今回は、そんな「離婚と共有不動産」にまつわるリスクやトラブルを避けるための正しい対処方法を解説します。
目次
1．そもそも共有不動産とは？
自宅を購入するとき、「夫の持分が〇分の〇、妻の持分が〇分の〇」などとして不動産を「共有」にするケースがよくあります。
共有とは、1つのものを複数の人が共同で所有することです。
1人1人の共有者を「共有持分権者」といいます。
夫婦で不動産を共有する場合には、1つの不動産を夫婦が共同で所有します。
共有持分権者にはそれぞれの「持分割合」が認められ、全員分の持分を足すと「1（100％）」になります。
また、奥さんもペアローンで借入する場合、持分を持たないと”贈与とみなされる”ケースがあるので、持分を持つのが一般的でもあります。
共有持分を調べる方法
共有持分権者の名前や持分割合は「不動産の全部事項証明書」に書いてあります。
そもそも夫婦が不動産を共有しているかどうかわからない場合や、それぞれの持分割合を知りたい場合には「法務局」で不動産の「全部事項証明書」を取得すればわかるので、1度確かめてみましょう。
また、不動産業者や司法書士事務所、弁護士事務所では、ネット上で取得して、即日確認することもできますので、お急ぎの方や、専門家のアドバイスをもらいたい方は是非お問い合わせください。
2．共有不動産はトラブルの元となる
離婚する夫婦が不動産を共有していると、トラブルが発生しやすいので注意が必要です。
2-1．離婚しても共有状態が解消されない
「離婚したら自宅の共有状態も解消されるのでは？」と思う方もいますが、そういったことはありません。
離婚しても不動産の所有関係には影響しないので、婚姻時に共有だった不動産は離婚後もそのままになります。
共有状態を解消したければ「財産分与」や「共有物分割請求」によって不動産を分ける手続きをしなければなりません。
2-2．それぞれの共有者が自由に活用できない
不動産を共有していると、それぞれの共有持分権者が自由に不動産を活用できません。
たとえば離婚後、夫婦のどちらかが住んでいたら他方は物件を利用できないのは物理的に当然です。
また不動産を賃貸に出したり増改築・建て替えをしたり売却したりするには他の共有者の同意が必要です。
老朽化したのでリフォームしたいと思っても、共有者が納得しなかったらリフォーム工事すらできず放置するしかないのです。
共有持分権者同士で不動産の活用方法についての意見が一致せず、もめごとになってしまうケースが多々あります。
もちろん話し合える仲であれば問題ないご家庭もあります。
2-3．共有している限り相手との関係が続いてしまう
離婚したら、なるべく相手とは関わりたくないものです。
しかし不動産を共有している限り、相手との関係が延々と続きます。
たとえば物件を賃貸に出したら賃料受け取りの連絡や送金などのやり取りが必要ですし、毎年の固定資産税の支払いの際にも連絡を取り合わねばなりません。
固定資産税は共有者の代表者がまとめて支払う仕組みになっているので、夫婦のどちらかが支払をして相手に負担を求める必要があります。
そのとき、連絡がとれなければ支払ってもらえない可能性もありトラブルにつながります。
このように、離婚後も自宅を共有のまま放置していると大きなリスクが発生するのでお勧めではありません。
離婚するなら共有の自宅をきちんと「分割」すべきだと思っています。
私の元に相談にこられる方の中に、住宅ローンはそのまま元奥さんの口座から引き落としされるので、月末までに元旦那さんからお金を振り込むように取り決めをしていたのに、数ヶ月前から振込がない、どうしたらいいでしょうかという相談がありました。
生活費の中でも一番大きな割合を占める住宅費ですので、とても悩ましい問題になりかねません。
3．共有不動産を財産分与する方法
離婚時に自宅の共有状態を解消するには自宅を「財産分与」によって分けるという方法もあります。
ただし、ローンが残っている場合は注意が必要ですので、後述で説明しますね。
3-1．財産分与とは
財産分与とは、夫婦の共有財産を離婚時に清算することです。
婚姻時には夫婦財産の一部が共有になっていますが、離婚後も共有にしておくのは不都合なので離婚時に分け合います。
財産分与の対象になるのは、以下のような資産です。
- 預貯金
- 生命保険
- 不動産
- 車
- 株式
- 投資信託
- 社内積立
- 金投資
- 退職金
- 絵画、骨董品や宝石、時計などの動産類
共有不動産もきちんと「財産分与」をして夫婦どちらかの名義に揃えるか売却しておけば、離婚後にトラブルになる心配はありません。
3-2．財産分与の割合
財産分与の際は、基本的に夫婦が「2分の1ずつ」に財産を分け合います。
夫の収入が妻より高くても夫婦で2分の1ずつにします。
夫婦共有名義の不動産がある場合、共有持分割合は2分の1ずつではなく夫が8割、妻が2割などとなっているかもしれません。
そういったケースでも、財産分与のときには2分の1ずつに分け合います。
たとえば不動産を売却して現金で分けるなら、たとえ夫婦の持分割合画8:2であってもお互いに半額ずつ受け取ります。
3-3．共有不動産を財産分与する3つの方法
共有不動産を財産分与するときには、以下の3つの方法から選択しましょう。
全部夫名義にする
1つは、全部夫名義にする方法です。
ただ妻名義の持分を夫名義に移しただけでは妻は何ももらえなくなって不公平なので、夫が妻へと清算金（代償金）を支払います。
清算金の金額は、不動産の価値の2分の1に相当する金額です。
たとえば3,000万円の不動産があって夫の持分が8割、妻の持分が2割だったとしましょう。
この時夫が全部の不動産を取得するなら妻へ1,500万円を支払って清算という形になります。
全部妻名義にする
2つ目は、全部妻名義にする方法です。
この場合も同じように妻が夫へ清算金を支払います。
金額は共有持分割合にかかわらず、不動産の価値の2分の1です。
不動産の価値が3,000万円、夫の持分が8割、妻の持分が2割で妻が全部不動産を取得する場合、妻は夫へ1,500万円を支払います。
妻が離婚後も家に住み続けたいケースなどです。
☆しかし、奥さんに現金がない場合、後で出てくる「住宅ローンが残っている場合」は厄介ですので、注意しましょう。
売却して半額ずつに分ける
3つ目は不動産を売却して分ける方法です。
売却代金から経費を引いた金額を夫婦で2分の1ずつに分けます。
たとえば3,000万円の不動産を売却し、経費を引いて2,700万円が手元に残ったとしましょう。
この場合、妻と夫がそれぞれ1,350万円ずつ受け取って清算します。
共有状態にするのはお勧めしない
離婚時、不動産の名義を「夫婦で2分の1ずつ」などとして、共有状態を維持することも可能です。もとの持分のままにすることもできますし、別の割合にしてもかまいません。
しかし先にも説明した通り、不動産を共有状態のままにしておくとトラブルのもとになります。
離婚するなら共有状態のままにするのではなく、基本的にどちらかの名義に揃えるか、売却するのが望ましいと思います。
4．住宅ローンがある場合の財産分与方法
自宅を購入する際には「住宅ローン」を組むケースがほとんどです。
離婚時にも住宅ローンが残っていて夫婦共有になっていたら、そんな複雑な不動産はどうやって分けたら良いのでしょうか？
住宅ローンがある場合にも、基本的には財産分与によって家を分けます。
ただし「アンダーローン」か「オーバーローン」かで対処方法が大きく変わってくるので、場合分けして、みていきましょう。
4-1．アンダーローンの場合
アンダーローンとは、不動産の価値が住宅ローンの残ローン額を上回っている状態です。
つまり「家を売ればローンを完済できる」ならアンダーローンです。
この場合には、「家の価値－残ローンの金額」を財産分与の対象として計算します。
たとえば3,000万円の不動産で2,000万円の残ローンがある場合、財産分与の対象は「3,000万円－2,000万円＝1,000万円」となります。
夫婦でこの自宅を財産分与する場合、お互いが500万円分ずつ取得します。
夫が家を全部もらうなら夫は妻へ500万円の清算金を払う必要がありますし、妻が家をもらうなら妻が夫へ500万円を支払います。
この時、注意すべきは、家の所有名義人やローン名義人が居住者と異なる状態になる場合です。
例えば、夫名義で借り入れがあり、妻と子供がその家に住み続ける場合です。
家の名義は妻に変更して、住宅ローンも妻の名義で借り換えすることが一番有効的な解決策となります。
しかしながら、妻に安定的な仕事がないと、この方法を利用できません。
家を売却する場合は手元に1,000万円弱のお金が残るはずなので、残ったお金を夫婦が2分の1ずつ分け合えば公平に財産分与できます。
4-2．オーバーローンの場合
オーバーローンとは、不動産の価値が残ローン額を下回っている状態です。
家を売ってもローンを完済できず、ローン返済が残ってしまいます。
この場合、自宅は財産分与の対象になりません。
価値がマイナスになってしまうからです。
5．オーバーローンの場合の対処方法
オーバーローンの場合、自宅は財産分与の対象にはなりませんが、共有名義をそのまま放置しておくと離婚後にいろいろな問題が発生します。
そこで金銭的な清算はしないとしても、共有状態を解消しておくべきです。
オーバーローン状態を解消するには、以下のような方法があります。
5-1．住宅ローンの名義人が家を取得する
1つは、住宅ローンの名義人が家を全部取得する方法です。
共有になっている家の名義を住宅ローン債務者の単独名義にします。
たとえば夫名義で住宅ローンを組んでいる家が夫婦の共有名義になっているとしましょう。
オーバーローン物件です。
この場合、妻が夫に持分を譲り離婚後は夫が住宅ローンを全額支払っていきます。
オーバーローンなので、夫は妻に清算金を支払いません。
5-2．住宅ローンの名義人でない側が家を取得する
住宅ローンの名義人でない側が家を取得する方法もあります。
ただしその場合、住宅ローン名義も変更しなければなりません。
住宅ローン返済中に勝手に債務者以外の人に所有名義を変更すると、金融機関との契約違反になってしまうからです。
また住宅ローンの返済者と家の所有者や使用者が異なると、住宅ローン債務者が支払をしなくなってトラブルが発生する可能性も高くなります。
住宅ローン名義を変更するには、以下の2つの方法があります。
- 金融機関と交渉して住宅ローンの名義人を変更してもらう
たとえば夫名義のローンを組んでいる場合に妻が家をもらって住宅ローン名義も妻に変えたい場合、銀行と交渉して住宅ローン名義を妻に変更してもらいます。
ただし金融機関は簡単には名義変更を承諾しないので、状況次第では不可能となります。
- 他の金融機関で住宅ローンの借り換えをして現在の住宅ローンを完済する
たとえば妻が今の借入先と異なる金融機関で新たに住宅ローンを組み、今の夫名義の住宅ローンを完済します。
この方法は、妻に充分な収入と信用があれば可能です。
5-3．家を任意売却する
3つ目は家を任意売却する方法です。
任意売却とは、金融機関の承諾を得てオーバーローン物件を市場で売却することです。
銀行が許可を出せばローン返済途中でオーバーローン状態でも売却が可能です。
任意売却すれば、物件自体がなくなるので、夫婦の共有状態が解消されてローンも大部分を返済できます。
残ったローンは支払う必要がありますが、共有にまつわる離婚後のトラブルを防げますし、ローン負担も軽減されるのでメリットを得られます。
任意売却について
6．任意売却すべきケースとは
「夫婦で住宅ローンを組んで共有にしているけれど、どの方法を選択すれば良いかわからない」方もいらっしゃるでしょう。
以下のような場合には任意売却をお勧めします。
- 離婚後、夫婦のどちらも家に住みたくない
- 離婚後、相手との関係を解消してスッキリ一からやり直したい
- 離婚後に住宅ローンを払うのは負担になるので避けたい
- 家に住みたい希望はあるが、住宅ローンの負担ができない
- 夫名義で住宅ローンを組んでいて妻が住みたいが、住宅ローンの名義変更や借り換えが難しい（夫と妻が反対のケースも同じ）
7．離婚や住宅ローンでお困りの方へ
夫婦で自宅を共有している場合、離婚時にきちんと清算しないと後に大きなトラブルになってしまう可能性があります。
きちんと財産分与や任意売却によって清算し、後にしこりを残さないようにしましょう。
考えることも多い離婚時の共有名義の不動産ですが、いろんな手段がありますので、お一人で悩まずにまずはご相談ください。