土地の接道義務解説：接道要件と状況確認の重要性を徹底解説！

家や土地を購入する場合「都心から最寄り駅までの所要時間」や「最寄り駅から徒歩何分なのか」などのアクセスを重視する方は非常に多くいらっしゃいます。

また、それが資産価値に直結することもご存知です。

しかし、場所選びで重要なのはアクセスだけではありません。
土地や建物が面している道路の「幅」や「種類」にも注意が必要です。

面している道路をよく確認せずに購入すると、予定していたような建て替えができなかったり、近隣住民とトラブルになったりする可能性があるのです。

そこで、今回は、住宅選びにおいて確認すべき土地周辺の道路について詳しく解説していきたいと思います。

接道とは何か？   

接道とは、建築物が建っている土地が面している道路のことです。
そして接道義務（接道要件）とは「建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2ｍ以上接しなければならない」という規則のことで、接道義務を満たさない土地には建物を建てられないのです。

接道義務がある理由は、火災や災害時の安全確保のためです。
道幅が4m以上ないと消防車や救急車が走行できず、救助活動が遅れて尊い命が失われてしまうかもしれないからです。

加えて、建物を建てるために必要な資材や機材を搬入するためには、一定の道路幅が必要なこともあり、接道義務が定められているのです。

接道義務（接道要件）の例外「2項道路」とは？

2項道路とは、建築基準法42条第2項によって定義された道路幅が4ｍに満たない道路のことです。

接道義務が適用されたのは昭和25年で、それ以前は2.7ｍ以上の道路幅が多く存在しました。
当時の道幅が狭かった理由は、まだ道路を走行する自動車が少なかったからです。

現在は自動車が道路を走行するのが一般的になりましたが、2.7ｍ以上の道路幅をすべて4ｍ以上に変更するのは困難なこと。
そこで、大都市部を中心に例外として、特定行政庁が指定したものに限り、2.7ｍ以上の道路幅が認められました。

また、2項道路に接している建物は、現在の法律には適合しませんが、建築や増築をされたときは適合していたため「既存不適格建築物」と呼ばれています。

2項道路の建物の建て替えではセットバックが必要

セットバックとは、2項道路に面した建物を改築する場合に道路幅4ｍ以上を確保するために道路と敷地の境界線を後退させることをいいます。

例えば、下の図1のように、4ｍに満たない幅2.8ｍの「2項道路」の両側に、ＡさんとＢさんがそれぞれ土地を持っている場合で考えてみましょう。

図1　2項道路のセットバック

ＡさんとＢさんがそれぞれ古くなった家を建て替える場合、道路幅が4ｍになるように、それぞれ0.6ｍずつセットバックを設けて、土地を道路として提供しなければなりません。

2項道路に面した土地で家を建てたり改築したりする場合、建ぺい率や容積率などはセットバックした土地を除いた面積で計算されます。

建ぺい率と容積率は、住宅を建てる地域の用途によって決められています。
つまり、土地の面積に対して立てられる物件の大きさは制限されているのです。
そのためセットバックによって土地の面積が小さくなると、建てられる建物も小さくなってしまいます。

以上のことから、土地を選ぶときは、接道が4ｍ以上あるかどうか、セットバックはあるかは最初にチェックしたいポイントとなります。

公道か私道か？接道状況の確認が重要な理由

接道の道路幅と同じくらい重要なポイントが、接道の種類です。
同じような条件の土地を購入した場合でも、接道が「公道」か「私道」かによって、購入後の費用負担やトラブルに遭遇する確率などが大きく変わります。

公道と私道を具体的に解説すると以下の通りです。

私道がうまれる代表的なケースは、公道に面した広い土地を分譲する場合です。
この場合、公道に接しない土地が出てくることがあり、私道を作らなければ接道義務を果たせない場合があります。

例えば、下の図2のように公道に面した600平米の土地があったとしましょう。

図2　分譲前の土地

この土地を、図3のように4人の方に分譲したとします。

図3　4人に分譲後、私道がない場合

上図のように私道を作らなかった場合、Aさんの土地とBさんの土地は、Cさんの土地かDさんの土地を通らなければ家に出入りできません。
しかしこのままでは、Aさんの土地とBさんの土地に接道がないため、家を建てることができないのです。

そこで、ＡさんとＢさんの土地が公道からアクセスできるように、下の図4のとおり、共同で私道を作り管理を行うことを取り決めをします。

図4　分譲後、私道を作った場合

私道を設置すれば、AさんとBさんの両方の土地に家を建てることができるようになります。

ちなみに、私道が接道として認められるためには、幅が4ｍ以上であると同時に、一定の技術的水準に適合し、特定行政庁により「位置指定道路」の指定を受ける必要がある点に注意が必要です。

また、旗竿地（はたざおち）として、区画分けしている分譲地も多くみられます。

私道に面した土地や建物を購入する場合の注意点

私道に面した土地や建物を購入するときは、私道の所有者・権利者から事前に許可や承諾を得なければならない場合があることを知っておきましょう。

また、私道は複数名で共有することからトラブルに発生することもあります。
しかし私道は私有地とみなされるため、公道のように道路交通法が適用されないので、解決に時間がかかってしまうこともあります。

1.承諾が必要な場合とは？

私道に手を加える場合や通行する場合には、私道を所有している人の承諾を得なければならないケースがあります。

たとえば、水道管・ガス管を新設するときや交換するときに私道を掘削する必要性が発生した場合は、私道の所有者全員から「掘削承諾」をもらわなければなりません。

私道に面した土地を新しく買い、建物を建てるために水道の引き込み工事を行う場合は、私道の所有者の中から反対が出た時点で工事ができなくなります。
そして、建物自体が建てられなくなってしまうのです。

また、私道を所有していない人が、私道を通行する可能性があるときは、所有者から「通行承諾」を得る必要があります。
土地や建物を購入した当初は問題がなくても、しばらく経ってから通行禁止を求められたり通行料を請求されたりしたら大変ですよね。

そして、私道に面した土地や建物を購入するときに住宅ローンを組む場合、「掘削承諾」や「通行承諾」がなければローンの審査に通過しないこともあるため注意が必要です。

過去にイーエムラボでも通行承諾や掘削承諾が取れずに苦労した経験があります。
そのときは６回通った結果、（手土産も６回持って行きました）やっとサインしてくれることになりましたが、交渉が変な方向に行ってしまい、二度と口を聞いてくれないなんてことも起こりえるので、慎重に行う必要があります。

2.迷惑行為や独自ルールが存在する可能性がある

 私道では、所有者や共有者による迷惑行為に注意する必要があります。
具体的には以下のようなケースです。

• 車やバイク、自転車が停まっており他の所有者の通行の妨げになっている
• 扉や塀などの建物の一部や庭に生えている樹木の一部が私道にはみ出ている

そして、私道の共有者の間で「私道の敷地内に車を止めてはいけない」など独自のルールを決めている場合があるため、購入前に調べておきましょう。
実際に住んだあとで独自ルールの存在を知ると、ルールを守ることを強制されて、生活が不便になる恐れもあるからです。

3.私道の修繕に費用負担が発生する可能性がある

 公道の維持管理には税金が利用されるため、近隣住民が個人的に費用を負担することはありません。
しかし私道は、所有者である個人や法人が自費で維持管理する必要があります。

そのため私道を修繕する際は、費用負担が発生する可能性があることに加えて、所有者同士の意見がまとまらずに修繕自体が進まないケースがある点にも注意しましょう。

4.価値評価が低くなることがある

 私道は、公道に比べてトラブルが起こりやすいなどのリスクがあるため、私道に面した土地の評価や売買価格も低い傾向にあります。
そして、リスクが大きい土地ほど割安になる点も特徴です。

そのため、場所によっては、将来的に売却に時間がかかったり、担保として評価されずらい可能性もあるので、注意が必要です。

私道にもメリットがある？

デメリットが多いように感じる私道ですが、以下のようなメリットもあります。

私道に面した土地や建物はコストパフォーマンスが良い場合が多いです。
また、許可を得た人しか通行できない場合、見知らぬ人が私道に侵入してくるリスクが少なくなり、治安が守られているともいえますよね。

以前、取引させていただいた千駄木の土地の場合、私道をつねに綺麗に掃除してくれる方がいて、皆さんでしっかり管理されているというのが印象的でした。

まとめ

土地を選ぶ際は、土地や建物の本体だけでなく、接している道路についても入念にチェックする必要があります。

特に以下の2点は必ず確認してくださいね！

接道が4ｍ未満の場合は、家を新築するときや改築するときにセットバックを行う必要があるため、使用できる面積が減ってしまい、建築できる建物も小さくなってしまいます。

また、接道が私道の場合は、相場より安く購入できる可能性がありますが、私道の所有者や共有者とのトラブルに発展する可能性があります。

潜んでいるリスクの確認や対策を行った上で、土地や建物を購入するようにしてくださいね。

イーエムラボでは購入する土地の事前調査を入念に行っております。

この物件は大丈夫かな？というざっくりとした質問から接道状況などの詳細まで、お気軽にお問合せください。