この記事では、不動産売却を検討している外国人の方に向けて、日本で不動産を売却する際に必要な知識や手続きを解説しています。
慣れない不動産売買、ましてや言葉の壁や文化の違いがあると、二の足を踏んでしまうのも無理はありません。
わかりやすい言葉で丁寧に解説していますので、ぜひ最後までお読みいただき、参考にしてください。
イーエムラボでは、外国人の方（日本在住の方・海外在住の方）向けの不動産も実施しております。
「日本の不動産を購入したい」という方も、ぜひお気軽にご相談ください。
目次
外国人でも日本で不動産を売却できる？日本の法律とは
そもそも、海外国籍の方が日本で不動産を売却できるのでしょうか。
結論から言うと、日本の法律において、国籍は一切関係ありません。
つまり、日本国籍を保有していなくても、誰でも自由に不動産を売買することが可能です。
海外にお住まいの場合は、日本で手続きを行える方を代理人に立てることで、売却・購入のどちらも可能です。
代理人の方には売買契約の締結から物件の引き渡し、所有権移転登記の各種手続きをおこなっていただく必要があります。
また、日本語が堪能ではない外国人の方の場合、「日本語を理解できる別の誰か」を代理人に立てて売買契約を行っても問題はありません。
イーエムラボにご依頼いただく場合は英語対応ができる宅建士が対応しますので、ストレスなく、売却手続きをサポートいたします。
一部の地域では制限や特別な許可が必要なことも
基本的に、日本において、外国人が不動産を所有・売却できるかどうかは、居住地や国籍によって制限されることはありません。
ただし、一部の地域では、外国人による不動産取得に制限がある場合や、特別な許可が必要な場合があります。
たとえば、国境に近い地域や安全保障上の理由から、外国人の不動産所有が制限されているケースがあります。
不動産売買における外国人への規制は？
原則として、外国人が不動産を売買する際に特別な規制はありません。
しかし、外国為替及び外国貿易法（外為法）に基づき、一定金額以上の取引を行う場合には、事前に財務省への届け出が必要となる場合があります。
また、ビザ（在留資格）によって、不動産売買が制限されることも現時点ではありません。
ただし、融資を受けて不動産を購入する場合は永住権を持っていることが条件になったり、ビザ（在留資格）によっては融資不可になることもあります。
所有権と借地権、外国人でも違いはあるのか？
外国人が不動産を所有する場合、所有権と借地権の2つの形態があります。
●所有権：土地と建物を自由に使用・処分できる権利
●借地権：土地を借りて、その上に建物を所有する権利
どちらの権利を選ぶかは、個人の状況や目的に応じて異なります。
外国人でも、所有権と借地権のどちらの権利も取得することが可能です。
ただし、借地権の場合は、土地の所有者（地主）との契約内容によっては、売却や建物の建て替えなどに制限がある場合がありますし、将来売却する時に所有権と比べると資産価値が下がるので、このあたりも考慮する必要があります。
重度土地等調査着規制法とは？
近年、外国人による不動産購入が増加していることを背景に、政府は2022年9月20日に「重要土地等調査規制法」を施行しました。（参考：内閣府「重要土地等調査規制法」）
この法律は、安全保障上重要な土地について、所有者や利用状況などを調査し、必要に応じて利用を制限するものです。
具体的には、防衛関係施設、自衛隊基地、海上保安庁施設、原子力発電所などの周辺約1kmの範囲を「注視区域」、国境離島、自衛隊基地、原子力発電所などの敷地を「特別注視区域」として指定し、これらの区域内にある土地を所有または利用する場合、所有者や利用者は、氏名や住所、利用目的などを国に報告する義務があります。
また、特別注視区域内では、土地の利用状況によって国が利用中止を勧告したり、強制的に利用を制限したりする権限を持つ場合があります。
ただし、この法律は、外国人の不動産購入そのものを禁止するものではなく、あくまで安全保障上の観点からの規制であることを理解しておきましょう。
【外国人向け】不動産売却に必要な書類は？
さて、外国人における不動産売却に必要な書類とはどのようなものがあるのでしょうか。
必要書類や注意点について以下で解説していきます。
不動産売却に必要な書類
必要書類は次のとおりです。
●パスポート
●在留カード（または特別移住者証明書）
●住民票・印鑑登録証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
●委任状（代理人に手続きを依頼する場合）
●登記識別情報通知（権利証）または登記済証
●固定資産評価証明書
●その他（不動産の酒類や状況によって異なる：たとえばマンションの場合は管理規約など）
これらの書類は、売却手続きを進める上で非常に重要になります。
不備があると手続きが遅れたり、最悪の場合、不動産の売却自体ができなかったりする可能性もあります。
事前にしっかりと準備しておきましょう。
印鑑証明書や住民票を日本で取得できない場合
外国人の方にとって、印鑑証明書と住民票は、日本でしか取得できないため、特にハードルが高い書類です。
契約に印鑑を利用する国は世界でも珍しく、日本在住などの資格を持つ一部の外国人しか取得することが難しいです。
しかし、住民基本台帳法の一部を改正する法律が施行されたことにより、外国人でも以下の在留資格を保有している方は、住民票の発行、印鑑登録による印鑑証明書の発行ができるようになりました。
●中長期在留者
●特別永住者
●一時庇護許可者または仮滞在許可者
●出生による経過滞在者または国籍喪失による経過滞在者
一方、印鑑証明書や住民票が取得できない外国人の方もいます。
上記以外の在留資格を保有している場合、または日本に居住していない場合は、印鑑証明書と住民票の代わりに、以下の書類を提出することで、売買契約を結ぶことが可能です。
●住民票の代替書類
○自分の国の公証人の認証がある住所に関する宣誓供述書
○大使館領事部で認証された宣誓供述書
○官公署が発行する住所を証する住民登録証明書（日本国内に滞在している方のみ）
●印鑑証明書の代替書類
○自分の国の在日大使館、または本国の官憲によるサイン証明書
○在日大使館の認証を受けた登記委任状
このように、日本で取得できない書類もいずれかの代替書類で手続きを進められます。
外国人の方の場合、書類などの手続きが非常に複雑になりますので、信頼できる不動産エージェントに相談することがおすすめです。
外国人が不動産を売却する際の税金と確定申告
日本で不動産を売却する際、税金についてしっかりと理解しておくことは非常に重要です。
特に外国人の方で日本を離れて生活されている方は、税務上の取扱いが非居住者となるため、注意が必要です。
日本で不動産を売却した場合、日本人、外国人に関わらず、売却益（売却価格から取得費などを差し引いた金額）に対して、以下の税金が課税されます。
●譲渡所得税：国に納める税金です。税率は、保有期間や所得金額によって異なり、居住者と非居住者で異なります。
●住民税：都道府県と市区町村に納める税金です。譲渡所得に対して課税されますが、非居住者の場合は課税されません。
確定申告で税金が軽減されることも
確定申告では、以下の控除を利用することで、税金を軽減できる可能性があります。
特別控除
売却した不動産がマイホームであった場合、一定の要件を満たせば、最大3,000万円の特別控除が適用されます。
これは、住んでいた家を売って得た利益に対して、税金を優遇する制度です。
たとえば、5,000万円で売却し、取得費などが2,000万円だった場合、売却益は約3,000万円となります。
この場合、特別控除を適用すると、売却益は0円となり、譲渡所得税はかかりません。
ただし、この控除を受けるには、いくつかの条件があります。
たとえば、住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売却する家とその敷地であること、売却した年、その前年・前々年に「3,000万円控除の特例」の適用を受けていないことなどが挙げられます。
また、買い替えの場合、住宅ローン控除と3,000万円控除の特例は併用できないので、注意が必要です。買い替えの方はどちらの方が有利か事前に想定した上で選択をするようにしましょう。
詳細な条件については、国税庁のホームページなどを参考にしてください。
住宅ローン控除
住宅ローンを利用して家を購入した場合、一定期間、所得税や住民税が軽減される制度です。
この控除は、住宅ローンの残高や借入期間などによって控除額が異なりますが、最大で年間35万円の税金が軽減される場合があります。
住宅ローン控除を利用している場合は、不動産を売却する前に、残りの控除期間や控除額を確認しておくと良いでしょう。
居住地が海外の場合の源泉徴収
非居住者が不動産を売却する場合、原則として売却代金と固定資産税の精算金から10.21％が源泉徴収されますが、租税条約の適用などにより、軽減税率が適用される場合もあります。
具体的には売買代金の支払いから差し引かれて、買主に納税義務が発生するものなので、知識のある不動産会社に売却依頼をすることをお勧めします。
税金に関する手続きは複雑であり、専門的な知識が必要です。
ご自身の状況に合った税務処理を行うために、税理士などの専門家へ相談するようにしましょう。
参考：No.3560 居住者が海外の不動産を売却した場合の課税関係等│国税庁
外国人が不動産会社選びで失敗しないためのポイント
不動産を売却する際には、不動産会社選びが非常に重要です。
とくに外国人の方にとっては、言葉の壁や文化の違いなど、考慮すべき点が多くあります。
外国人向けのサービスを提供している不動産会社を選ぶ
外国人の方向けの不動産売却に特化したサービスを提供している不動産会社を選ぶことが重要です。
このような会社は、外国語対応はもちろんのこと、海外送金やビザに関する手続きなど、外国人特有のニーズに対応できるノウハウを持っています。
●英語対応可能なスタッフがいるのか
●契約書や重要書類の翻訳サービスを提供しているのか
などを確認すると良いでしょう。
経験豊富で実績のある不動産会社を選ぶ
「初めての不動産売却で何から始めれば良いのかわからない」という方は、経験豊富な不動産会社に相談することが一番です。
実績のある会社は、市場の動向や売却価格の相場などを把握しており、適切なアドバイスを提供してくれます。
●これまで何件の不動産売却を手掛けてきたか
●外国人の不動産売却の実績はあるのか
などを確認すると、その会社の経験や実績を把握できます。
外国人でも日本で不動産売却は可能！信頼できる不動産会社に依頼しましょう
この記事では、外国人の方が日本で不動産を売却する際に知っておくべきこと、そして円滑に取引を進めるためのポイントを解説しました。
日本の法律では、国籍に関わらず誰でも自由に不動産を売買できますが、必要書類や税金に関する手続きなど、難しいと感じるポイントが多々あります。
そのため、信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。
この記事で解説した内容を参考に、安心して不動産売却の手続きを進められる不動産会社をみつけてください。
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