不動産の販売図面にある「取引態様」や「3％」ってなに？

同じ物件が違う不動産会社から紹介されるのはなぜ？

前回、こちらの記事で解説したように、必ずしも売主から依頼されている不動産会社だけが物件の販売活動を行っているわけではありません。

多くの不動産会社は売り主から直接依頼されている物件以外は「レインズ」という情報サイトから図面をダウンロードして、自社の帯（会社名や連絡先が入ったもの）にチェンジ（＝帯チェン）して、お客さまにご紹介しています。

今回は、販売図面の「帯」に記載されている“業者間のメッセージ”について解説していきたいと思います。

このメッセージを理解することで、これから不動産を購入される方がよりスムーズに取引できるかもしれないという期待を込めて解説していきたいと思います。

販売図面は基本的にはお客様向け

不動産における販売図面とは、その不動産の情報がギュっと濃縮された「名刺」や「履歴書」のようなものです。

このような情報が記載されているものが、販売図面です。
業界用語では「マイソク」といわれています。

販売するための図面ですから、販売図面は基本的にお客様向けです。
ただ販売図面には必要な情報が過不足なく記載されていることから、不動産会社が他社の物件情報を得るためにも使用されます。

イーエムラボでもより多くの情報を提供したいという思いから、沢山の文字で埋め尽くされている図面に仕上がってしまうこともあります。

業者間のメッセージが記載されている「帯」

販売図面を作った不動産会社から他社へのメッセージが隠されているのは、下部の「帯」の部分。この右側に、小さい字で以下のような文字が記載されていることがあります。

• 取引態様
• 手数料 〇％
• 心理的瑕疵あり / 詳細は担当者まで

おそらく「なんのこっちゃ？」という感じだと思いますので、１つずつ解説していきます。

売買物件の帯に隠されたメッセージ

売買物件の帯には、「取引態様」や「手数料」といった文字が記されていることが多いもの。
これは、広告主の不動産会社の“立場”を表しています。

取引態様

販売図面のすべてに記載があるのが、「取引態様」という言葉です。
こちらは業者間のメッセージであるとともに、「不動産の表示に関する公正競争規約」によって不動産広告への記載が義務付けられています。

不動産における「取引態様」とは、簡単にいえば不動産会社の立ち位置のこと。広告主の不動産会社が、どのよう立場でこの物件に関わっているのか？がわかります。

売主

この表示は、広告主自身が売主の物件ということです。
つまり、不動産会社が仲介しているのではなく、売主の不動産会社自らが広告を出しています。

不動産会社が売主の物件は、仲介手数料が不要であったり、住宅ローン控除の上限が引き上がったりする点がメリットだといえるでしょう。

ただ仲介者がいないことにより、状況の確認が十分できず（しっかりしてくれる売主さんもいます）、価格の交渉等もしにくい・・など、場合によってはデメリットと考えられることもあります。

ただ、取引態様が「売主」となっている物件の中には、仲介会社を挟めない取引も存在しますし、仲介手数料不要のケースもあります。

媒介・仲介

この表示は、不動産会社が売主と媒介契約を交わしているということです。

媒介契約とは、売主が不動産会社に仲介を依頼するための契約。
表示が「媒介」でも「仲介」でも同じ意味と考えて問題ありません。

なかには、「媒介」の前に「一般」や「専任」「専属専任」などの単語がくっついていることがありますが、これは媒介の種類です。

「専任媒介」「専属専任媒介」は、その不動産会社が販売活動する独占権を持っている状態であり、「一般媒介」は複数社が販売活動している可能性があります。

代理

この表示は、売主の販売活動を代理している不動産会社が出している広告という意味です。

不動産会社は「売主の代理」ですので、「仲介」とはちょっと違います。
この場合も仲介手数料の扱いについてはしっかり確認しておきましょう。

手数料とは？

取引態様が「媒介」もしくは「仲介」となっていれば、手数料に関する記載があるケースもあります。

分かれ

〇％の記載

取引態様が「仲介」や「媒介」となっているときは、小さく「3％」などと記載があることもあります。
これは、仲介手数料の料率。

つまり、売主側から物件価格の3％が仲介手数料として業者に支払われるということです。

心理的瑕疵/詳細は担当者まで

このようなメッセージがある場合には注意が必要です。

心理的瑕疵とは物件の物理的な瑕疵（欠陥や不具合）ではなく、何らかの「心理的な」抵抗が生じる恐れがある要素があるということです。

心理的瑕疵に該当する事項

• 自殺・他殺、事故死、孤独死
• 付近の墓地、嫌悪を感じる施設の立地
• 近所に居住する反社会的勢力（暴力団）の存在

備考に記載がある場合も多いですが、帯に書かれている場合もあります。

また、詳細は担当者までというケースも「案内の前に伝えておくべきことがある」等が多いので、事前に不動産会社に確認してもらうようにしましょう。

過去のケースでは隣地の方と以前トラブルになったことがある、井戸がある等でした。

まとめ

今回は、不動産の販売図面の「帯」にある“業者間のメッセージ”について解説しました。

普段何気なくご覧になっている販売図面には、実は不動産会社の立ち位置や取引形態、そして売主からの報酬の存在などが記載されています。

次回、販売図面をご覧になるときは、物件の価格や情報のみならず、取引態様などの情報にも目を向けてみてくださいね。

「よく分からない」という方には分かりやすくご説明させていただきますので、お気軽にご相談ください。