この記事では、自社ビル売却（本社ビルの売却）の基礎知識を、2024年最新の情報を交えながら徹底的にわかりやすく解説します。

自社ビル売却に関して知っておきたい情報を詳しくまとめていきますので、自社ビル売却を検討中の企業様やオーナー様は、ぜひ最後までご覧ください。

※本記事は2024年6月現在の情報です。

売却をご検討時には必ず最新情報をご確認ください。

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そもそも自社ビル売却とは？

都心の自社ビル（本社ビル）のイメージ

自社ビル売却とは、企業が所有するオフィスビルや工場などの不動産を、他の企業や個人に売却することを指します。

総称として「自社ビル」とよばれていますが、広義の意味では、戸建てのオフィスであったり、工場のような不動産の売却なども、「自社ビル売却」に含まれます。

売却の目的や理由は、企業の財務状況改善や経営戦略の見直し、資産整理などさまざまです。

なぜ今、自社ビル売却が注目されているのか？

近年、自社ビル売却を選択する企業が増加傾向にあります。

その背景には、以下のような要因が挙げられます。

● 経済状況の変化
● 働き方改革
● 不動産市況の変化

近年問題になっているインフレや金利上昇は、企業の資金繰りを圧迫し、不動産などの固定資産の見直しを迫る要因となっています。

また、景気減速懸念も高まっており、企業は将来のリスクに備えて、保有資産の現金化を検討する動きを見せていることも要因のひとつです。

リモートワークの推進

新型コロナウイルス感染症の流行をきっかけに、テレワークが急速に普及し、オフィスの在り方が大きく変化しました。

多くの企業がオフィス面積の縮小や、より柔軟な働き方に対応できるオフィスへの移転を検討しており、自社ビルの売却はそのための手段の一つとなっています。

リモートワークなどの働き方を推進する企業も多く、自社ビルや本社オフィスの売却が活性化しています。

好調な不動産市場

さらに、2024年現在の好調な不動産市場において、都心部のオフィスビルは高値で取引されています。

この好調な市況を背景に、多くの企業が自社ビルの売却を検討しています。

不動産市場の好調はあと数年続くと予想されていますが、地域によってはそろそろ売値がピークアウトするとも考えられており、「少しでも高値で売っておきたい」という企業の売却需要が高まっています。

これらの要因が複合的に作用し、現在、自社ビル売却は企業にとって重要な経営戦略の一つとして注目されているのです。

港区の不動産の市況

港区は、高級住宅街やビジネス街が混在するエリアであり、不動産価格も高額な傾向にあります。

しかし、一口に「港区」と言っても、物件の種類や築年数、エリアによって買取相場は大きく変動します。

港区内でも、麻布や青山、赤坂などの高級住宅街は相場が高く、芝浦や品川に近いエリアは比較的リーズナブルな傾向にあります。

これは、エリアごとのブランドイメージや生活利便性、将来性などが価格に反映されるためです。

港区の不動産状況が詳しく知りたいという方は、イーエムラボ（弊社）までお気軽にご相談下さい。

英語対応も可能ですので、海外からも安心してご連絡下さい。

自社ビル売約を検討するタイミングとは？

自社ビル売却を考えるビジネスマン

自社ビルを売却するタイミングとしては、次のような状況が考えられます。

● 経営戦略上の判断：新たな事業への投資資金を確保するため、あるいは負債を圧縮するため
● 建物の老朽化：修繕費用が高額になる前に売却し、新たなオフィスに移転する
● 遊休資産化：使用していない自社ビルを売却し、資産効率を高める
● 相続対策：相続税対策として、生前に自社ビルを売却し、現金化しておく

自社ビル売却は、企業の財務状況や今後の事業展開に大きな影響を与える重要な決断です。

売却のメリット・デメリットを慎重に比較検討し、自社にとって最適なタイミングで判断を下すことが重要です。

最新の不動産市場の動向は？

2024年6月現在の不動産市場は、全体的に好調な傾向にあります。

特に、都心部のオフィスビルや商業施設は、国内外の投資家からの需要が高く、高値で取引されるケースが増えているのです。

また、新型コロナウイルスの影響で、郊外の物流施設やデータセンターなど、特定の用途に特化した不動産の需要も高まっています。

このタイミングで売却することで、高値での取引が期待できる可能性があります。

※地域やタイミング、不動産の種類によって市場動向は大きく異なりますので詳しいデータはご相談ください

自社ビル売却のメリット

自社ビルを売却することには、資金調達、コスト削減、リスク回避など、企業にとって多くのメリットがあります。

特に、近年では働き方改革やオフィスの縮小化が進み、自社ビルを保有する必要性が薄れている企業も少なくありません。

所有している自社ビルの売却を検討することで、企業の成長戦略や財務状況の改善に繋がる可能性があります。

資金調達

自社ビルを売却することで、多額の資金を調達できます。この資金は、以下のような企業の成長に繋がる様々な用途に活用できます。

● 新たな事業への投資：新規事業の立ち上げや既存事業の拡大、M&Aなど
● 借入金の返済：借入金の返済に充てることで、金利負担を軽減し、財務体質を改善
● 設備投資：最新の設備や技術を導入し、生産性や効率性を向上
● 研究開発：新製品やサービスの開発に投資し、競争力を強化
● 人材投資：従業員のスキルアップや採用活動に投資し、企業の成長を促進
● 株主還元：配当や自社株買いを通じて、株主への還元を強化

固定資産税の削減

自社ビルを所有している限り、固定資産税や都市計画税などの税負担が発生します。

売却によってこれらの税負担から解放され、コスト削減に繋がります。

固定資産税は、毎年支払いが発生し、建物の評価額に応じて金額が変動するため、長期的に見ると大きな負担となります。

売却によって固定資産税の支払いがなくなることは、企業の収益改善に大きく貢献します。

経営資源の集中

自社ビルの所有・管理には、人的・金銭的なリソースが必要です。

ビル管理担当者の配置、設備のメンテナンス、清掃、セキュリティ対策など、様々な業務が発生し、これらに時間と費用を割く必要があります。

自社ビルの売却によってこれらのリソースを本業に集中させることができるため、より効率的な経営が可能になります。

リスク回避

不動産を所有することには、以下のような様々なリスクが伴います。

● 災害リスク：地震や火災などの自然災害による建物の損壊
● 老朽化リスク：建物の老朽化による価値の低下や修繕費用の増大
● 市場リスク：不動産市況の悪化による資産価値の下落
● 法的リスク：賃貸借契約や建築基準法など、法律に関するトラブル
● 環境リスク：土壌汚染やアスベストなど、環境問題に関するリスク

自社ビルを含めた保有不動産を売却することで、これらのリスクが表面化することを未然に防ぐことができます。

キャッシュフローの改善

不動産の売却益は、企業のキャッシュフローを改善し、財務体質を強化するのにも役立ちます。

安定したキャッシュフローは、以下のようなメリットをもたらします。

● 不測の事態への備え：経済状況の悪化や災害など、予期せぬ事態が発生した場合でも、資金繰りに困ることなく事業を継続できます。
● 新たな事業機会への迅速な対応：新規事業の立ち上げやM&Aなど、新たな事業機会に迅速に対応できます。
● 有利な条件での資金調達：銀行からの融資を受けやすくなり、より有利な条件で資金調達できる可能性があります。

自社ビル売却のデメリット

自社ビル売却を悩むビジネスマン

自社ビル売却には、上記のようなメリットがある一方で、デメリットも存在します。
売却を検討する際には、デメリットも十分に考慮することが重要です。

売却益への課税

自社ビルを売却した場合、譲渡所得税や法人税などの税金が発生します。

売却益が大きければ大きいほど、税負担も増えるため、手元に残るキャッシュが予想よりも少なくなる可能性もあります。

売却益を含めた税金への対策を含め、「売却のタイミング」をしっかりと見極める必要があります。

賃料収入の喪失

自社ビルをテナントとして賃貸している場合は、売却によって安定した賃料収入がなくなります。

売却後のオフィスを賃貸する場合には、賃料が発生するため、収支のバランスを考慮することも必要です。

賃料収入は、企業の安定的な収益源となるため、売却によって収入が途絶えることは、キャッシュフローに影響を与える可能性があります。

売却後のオフィス賃料や、賃料収入の減少分を補うための新たな収益源を確保するなど、長期的な収支計画を立てることが重要です。

オフィスの移転

売却後には、新たなオフィスの確保が必要になる場合があります。

移転には、物件探し、契約手続き、内装工事、引っ越し作業など、多くの時間と費用がかかるため注意が必要です。

また、従業員の通勤時間や周辺環境の変化も考慮する必要があり、従業員（社員・スタッフ・外部業者など含め）の負担が増える可能性もあります。

移転先の賃料だけではなく、従業員の利便性も十分検討する必要があります。

また、自社ビルへの愛着が強い従業員にとっては、売却は精神的な負担となる可能性もあります。

売却の理由や今後の展望を従業員に丁寧に説明し、理解と協力を得ることが大切です。

自社ビル売却の種類

自社ビル売却の方法は、企業の状況や目的に応じていくつかの種類があります。

それぞれの方法をしっかりと理解しておくことが重要です。

事業用売却

事業用売却は、自社ビルを他の企業や個人に売却し、その対価として現金を受け取る最も一般的な売却方法です。

売却益は、新たな事業への投資や借入金の返済、設備投資など、企業の成長戦略に合わせた様々な用途に活用できます。

手続きが比較的シンプルで、売却益を自由に使えることや売却先によっては、早期に現金化できる可能性があることがメリットですが、売却益に対して譲渡所得税や法人税などの税金が発生するという点がデメリットです。

等価交換

等価交換は、自社ビルと他の不動産を交換する方法です。

交換する不動産の価値が同等であれば、売却益とみなされず、譲渡所得税や法人税が課税されないという大きなメリットがあります。

しかし、交換相手となる不動産を見つけることが難しいことや交換する不動産の価値に差額がある場合は、その差額分が売却益とみなされ、課税対象となることはデメリットとなるでしょう。

証券化

証券化は、自社ビルを投資信託などの証券に組み込み、投資家に販売する方法です。

大規模な物件を売却する場合に有効な手段であり、多額の資金を一度に調達できます。

不動産市場の動向に左右されにくい安定した資金調達手段がメリットである一方、手続きが複雑で、専門的な知識が必要なことや証券化にかかる費用や時間がかかることもありもあります。

リースバック

リースバックは、自社ビルを売却した後、売却先からそのビルを賃借して使い続ける方法です。

売却によって資金を調達しつつ、オフィスの移転をせずに済みます。

賃料を軽費として計上できるため、節税効果も期待できる点がメリットです。

しかし、売却後も賃料を支払う必要があるため、長期的な収支計画を立てることが重要になります。

将来的に賃料が上昇する可能性がある点や、物件の所有権がなくなるため、自由に改修などができなくなる点には注意が必要です。

※リースバック契約の内容は、売却価格、賃料、賃借期間、買戻し特約の有無など、多岐にわたります。

契約内容によっては、企業にとって不利な条件となる可能性もあるため、専門家（弁護士など）に相談し、契約内容を十分に確認することが重要です。

自社ビルの売却方法を選ぶ際には、それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、自社の状況や目的に合った方法を選択しましょう。

自社ビル売却や本社オフィスの売却で知っておきたいポイント

この記事では、自社ビル売却の基本的な知識やメリット・デメリット、売却方法の種類について詳しく解説しました。

自社ビル売却を成功させるためには、企業の成長戦略や財務状況はもちろん、市況や不動産の売買動向を見極め、最適なタイミングで実行する必要があります。

今回ご紹介した情報を参考にしていただき、貴社にとって最適な売却を実現できるようにしましょう。

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